Компенсация стоимости неотъемлемых улучшений арендованного имущества. Арендаторы! Готовьтесь заранее!

            Фондом госимущества Украины утвержден «Порядок компенсации стоимости улучшений арендованного имущества при его приватизации» (приказ №1241 от 12.07.2001г., зарегистрирован в Министерстве юстиции 25.07.2001г.).

            Хотя этот документ действует уже два года, не все арендаторы четко понимают свои действия в такой ситуации.

            Известно, что при выкупе помещения ремонт каким-то образом должен учитываться. Однако, обратившись к оценщику и ознакомившись с перечнем необходимых для этого документов, арендаторы, в большинстве случаев, не готовы их предоставить.

            Один из самых важных вопросов для арендатора, который претендует на компенсацию – подготовка пакета документов. Об этом нужно позаботиться уже на этапе заключения договора аренды.

            Отметим основные положения «Порядка компенсации…», на которые следует обратить внимание.

Какие улучшения могут быть скомпенсированы.

            Речь идет только о неотъемлемых улучшениях – результатах ремонтно-строительных работ капитального характера, которые не могут быть отделены без нанесения ущерба объекту аренды, и приводят к увеличению стоимости объекта.

            К этим работам могут быть отнесены мероприятия по улучшению несущих конструкций и коммуникаций, такие, как: гидроизоляция, укрепление фундамента и стен, некоторые виды перепланировок, реконструкции, замена инженерных систем.

            Работы по внутренней отделке к таковым не относятся, независимо от их стоимости, поскольку при смене собственника отделка вероятней всего будет изменена. Тем более, в нашей практике были случаи, когда произведены настолько дорогостоящие отделочные работы, что их стоимость была сравнима со стоимостью самого объекта до ремонта. Если предположить, что подобные затраты будут скомпенсированы, можно дойти до абсурда.

            Идентификация улучшений и определение их стоимости производиться на основании экспертной оценки.

Первое обязательное условие.

            Первое условие – обеспечение права на проведение ремонтных работ.

            В договоре это может быть, как минимум, отсутствие пункта о запрете на проведение ремонта, а желательно - наличие пункта о возможности ремонта за счет собственных средств арендатора с последующей компенсацией в случае прекращения действия договора аренды или приватизации объекта.

            Кроме того, необходимо письменное разрешение арендодателя на осуществление улучшений.

Условие соответствия технической документации и произведенных платежей.

            Арендатор должен предоставить фонду приватизации проектно-сметную документацию на проведение улучшений, договоры подряда, акты приема выполненных работ (ф.2) и копии платежных документов за работы и материалы. Экспертом, производящим оценку улучшений, будет зафиксировано фактическое состояние объекта, сверены все позиции (смета - наличие улучшений - платежи) и подтверждено (или не подтверждено) их соответствие.

            При этом желательно, чтобы проектно-сметная документация была письменно согласована с арендодателем, во избежание возможных разногласий в будущем.

            Советуем зафиксировать состояние помещения до начала ремонтных работ – сфотографировать объект и составить акт технического состояния с участием представителей арендодателя.

Подтверждение источников финансирования произведенных улучшений.

            Необходимым условием для компенсации является финансирование улучшений собственными средствами арендатора.   

            Для этого предоставляются выводы аудитора, содержащие расшифровку периодов, направлений и источников финансирования, в том числе собственных средств арендатора.

            Аудитор подтверждает, что средства, привлеченные к ремонту не относятся к заемным, а являются средствами, оставшимся в распоряжении предприятия после налогообложения.

Отражение затрат в бухгалтерском учете арендатора.

            Следует помнить, что в соответствии со ст.13 Закона  «Об аренде государственного и коммунального имущества» арендованное имущество должно быть включено в баланс арендатора с отметокой, что это имущество является арендованным.

            Согласно с Налоговым кодексом Украины (Раздел ІІ, гл.13), «плательщики налога имеют право на протяжении отчетного года отнести на валовые затраты производства и оборота любые затраты, связанные с улучшением основных фондов, в сумме, не превышающей пять процентов совокупной балансовой стоимости групп основных фондов на начало отчетного года».

            При увеличении валовых затрат образуется некоторая экономия средств, поскольку соответственно уменьшается база налогообложения.

            В случае превышения законодательно обусловленного размера затрат, которые относятся на валовые, понесенные затраты отражаются в составе балансовой стоимости основных фондов.

            Поэтому прилагается заверенная аудитором справка арендатора о сумме затрат, отнесенных на увеличение балансовой стоимости.

Если все условия выполнены

            Производится экспертная оценка рыночной стоимости объекта в его состоянии на дату оценки (при этом проведенные улучшения обычно уже имеют износ).

            Компенсируются затраты на улучшения в размере разницы между стоимостью объекта оценки с улучшениями и стоимостью аналогичных объектов без улучшений, которая не может быть больше фактической суммы идентифицированных улучшений.

            Нюансы определения размера компенсации, связанные со специфическими особенностями различных объектов, детализированы в «Порядке компенсации…» и учитываются оценщиком.

Инга Власова

Нач. отдела экспертной оценки ЗАО "ПОЛЕСЬЕ"   т. 044 2284379