Как уплачивать налог с дохода от продажи недвижимости

Как уплачивать налог с дохода от продажи недвижимости

Кто не успеет продать движимое имущество в этом году, тот щедро поделится (в виде налога) с родным государством при продаже его в следующем, 2004 году. А тот, кто думает продать свое недвижимое имущество, должен поспешить осуществить свои планы до 2005 года — иначе тоже вынужден будет проявить эту же щедрость.
     Итак, продолжаем готовиться и морально, и материально к новшествам, на которые нас обрекает заботливый законодатель. Продолжаем изучать Закон Украины от 22.05.2003 г. №889-ІУ “О налоге с доходов физических лиц” (далее — Закон №889).
Статья 11 Закона №889, регулирующая порядок налогообложения доходов, полученных от продажи недвижимости, вступает в силу с 1 января 2005 года. Однако уже сейчас следует изучать ее очень внимательно и досконально, чтобы знать, какие налоги необходимо будет уплачивать в случае продажи недвижимости и как можно выгоднее для себя использовать время до того, как вступят в свои права новые положения.
Для начала определим, что же такое недвижимость в рамках данного Закона (п.1.10).
“1.10. Недвижимое имущество (недвижимость) — объекты имущества, которые располагаются на земле и не могут быть перемещены в другое место без потери их качественных или функциональных характеристик (свойств), а также земля.
1.10.1. Недвижимость, отличающаяся от земли, подразделяется на:
а) здания, а именно: помещения, приспособленные для постоянного или временного нахождения в них людей, а также объекты собственности, функционально связанные с этими помещениями.
Здания подразделяются на дома (включая гостиницы, мотели, кемпинги и другие подобные объекты туристической инфраструктуры), квартиры, комнаты в многосемейных (коммунальных) квартирах, индивидуальные гаражи или места на гаражных стоянках или в гаражных кооперативах, дачные домики и другие объекты дачной (садовой) инфраструктуры, отличающиеся от земли;
б) сооружения, а именно: объекты недвижимости, отличающиеся от зданий.
1.10.2. В стоимость недвижимости в виде земли включается также стоимость каких-либо ее капитальных улучшений, в том числе ее планирования, ирригации, осушения, и дороги (пути)”.
Уяснив, что же такое недвижимость, рассмотрим особенности налогообложения при ее продаже.
Для того чтобы правильно платить налоги, следует правильно определить дату, с которой недвижимость находится в собственности у продавца, поскольку от этого будет зависеть размер ставки налога (п.11.1 и 11.2 ст.11 Закона №889).
Если продается недвижимость (дом, квартира или комната, включая землю, находящуюся под таким объектом, или приусадебный участок), которая находилась в собственности продавца на момент вступления в силу данного закона, то налогообложению подлежит доход, полученный налогоплательщиком от такой продажи (п.11.1 ст.11). При этом ставка налога составляет 1% от стоимости такого имущества при соблюдении следующих условий:
— продажа осуществляется не чаще одного раза в течение отчетного года;
— общая площадь не должна превышать 100 квадратных метров.
В случае несоблюдения вышеперечисленных условий (площадь продаваемой недвижимости превышает 100 кв. м или данная продажа не первая) налогообложение полученного дохода осуществляется по ставке, определенной п.7.2 ст. 7 данного Закона (5%). И если при второй и последующих продажа, независимо от продаваемой площади, применяется ставка в 5%, то превышение площади потребует начисления налога по разным ставкам, даже при первой продаже.
При заключении договора купли-продажи обязательно наличие документа, в котором определена оценочная стоимость такого недвижимого имущества. Данный документ может быть оформлен государственным органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законодательством.
Если продается недвижимость, приобретенная в собственность налогоплательщиком после вступления в силу Закона №889, то налогообложению подлежит прибыль, полученная от такой продажи (п.11.2 ст. 11). При этом ставка налога устанавливается в размере, определенном п.7.1 ст. 7 Закона №889. (С 1 января 2005 по 31 декабря 2006 года — 13%).
Прибыль определяется как положительная разность между доходом, указанным в договоре купли-продажи, и расходами, понесенными при приобретении данного объекта недвижимости. При этом доходы и расходы должны быть не ниже оценочной стоимости, рассчитанной государственным органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законодательством.
Прибыль может быть уменьшена на 10% в расчете за каждый год владения недвижимостью, начиная со второго календарного года, следующего за годом приобретения, если недвижимость продается не чаще одного раза в течение отчетного налогового года.
При продаже недвижимости, определенной в п.11.2 ст. 11 Закона №889, налог на прибыль не может быть меньше суммы минимальной заработной платы, установленной на 1 января года, в котором происходит такая продажа.
Если осуществляется обмен одного объекта недвижимости на другой, каждая сторона уплачивает 50% от суммы налога, причитающегося к платежу.
Налоговыми агентами в соответствии с нормами п.11.3 ст.11 Закона №889 при начислении доходов по данным операциям являются нотариусы, которые:
а) удостоверяют соответствующий договор при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества;
б) предоставляют услуги по осуществлению указанных в этой статье расчетов.
Сумма начисленного налога самостоятельно уплачивается сторонами соглашения до ее нотариального удостоверения или удерживается налоговыми агентами (нотариусами), уплачивающими ее в бюджет в сроки и по процедуре, установленной законодательством для удержания и уплаты государственной пошлины.